De verkoop van een onderneming inclusief een onroerende zaak roept altijd de vraag op of de koper overdrachtsbelasting moet betalen. Zeker met de verhoging van 6% naar 8% per 1 januari 2021 is het antwoord op die vraag belangrijk. Op basis van rechtspraak van de afgelopen tijd, is er meer ruimte om een onderneming inclusief een onroerende zaak zonder overdrachtsbelasting te verkopen. Zowel voor koper als verkoper kan dat een voordeel opleveren. Ik leg hierna uit in welke situaties u dit voordeel kunt benutten.
Wanneer overdrachtsbelasting?
De koper van een onroerende zaak betaalt overdrachtsbelasting. Ook de koop van aandelen in een B.V. waarvan de bezittingen voor meer dan de helft uit onroerende zaken bestaan, is belast met overdrachtsbelasting. Voor niet-woningen bedraagt het tarief 6% en met ingang van 1 januari 2021 8%.
Vrijstellingen bij herstructurering
Het komt regelmatig voor dat binnen een ondernemingsstructuur de onroerende zaken niet op de juiste plek in de structuur staan. Om te voorkomen dat een onderneming ook overdrachtsbelasting moet betalen als zij de onroerende zaken binnen haar eigen structuur verplaatst, gelden er een aantal vrijstellingen.
Bij een fusie, splitsing en interne reorganisatie geldt die vrijstelling. Aan de vrijstellingen zijn voorwaarden verbonden. Die voorwaarden verschillen per vrijstelling. Bij een splitsing geldt onder andere dat de ondernemer zakelijke overwegingen moet hebben voor de herstructurering. Over het begrip zakelijke overwegingen voor deze vrijstelling heeft de Hoge Raad vorig jaar meer duidelijkheid gegeven. Die verduidelijking biedt meer mogelijkheden om de vrijstelling toe te passen, zeker bij een verkoop binnen korte tijd na de splitsing.
Oordeel Hoge Raad en relatie met vennootschapsbelasting
In de voorwaarden voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij een juridische splitsing is bepaald dat de vrijstelling niet van toepassing is als de aandeelhouder de aandelen in de splitsende of verkrijgende B.V. binnen drie jaar verkoopt. Er is dan geen sprake van zakelijke overwegingen en de eerder toegepaste vrijstelling wordt teruggedraaid. De overdracht in het kader van de splitsing is alsnog belast met overdrachtsbelasting.
In de voorwaarden staat wel een tegenbewijsmogelijkheid: als de belastingplichtige aannemelijk maakt dat, ondanks de snelle verkoop, aan de splitsing zakelijke motieven ten grondslag lagen, dan blijft de vrijstelling in stand.
De Belastingdienst stelde zich altijd op het standpunt dat, indien op het moment van splitsing al een voornemen tot verkoop is, er geen zakelijke motieven aan de splitsing ten grondslag konden liggen. Dat standpunt week af van de rechtspraak voor de heffing van vennootschapsbelasting. Voor de heffing van vennootschapsbelasting heeft de Hoge Raad in 2006 namelijk al geoordeeld dat een voorgenomen verkoop niet aan toepassing van de faciliteit bij een juridische splitsing in de weg hoeft te staan. Ook voor de vennootschapsbelasting geldt de eis dat er zakelijke motieven ten grondslag liggen aan de splitsing.
De Hoge Raad geeft in het arrest van 13 september 2019 meer duidelijkheid over deze zakelijke motieven voor de overdrachtsbelasting. Daarbij geeft de Hoge Raad aan dat de wetgever met de voorwaarden voor vrijstelling overdrachtsbelasting aan heeft willen sluiten bij de voorwaarden voor de heffing van vennootschapsbelasting. Hiermee heb je dus meer mogelijkheden om na een juridische splitsing de aandelen in een vennootschap die onroerende zaken bezit te verkopen zonder overdrachtsbelasting.
Het is volgens een latere uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 17 december 2019 overigens niet zo dat als u voor de vennootschapsbelasting in het kader van een splitsing gebruik kunt maken van de daarvoor geldende faciliteit ook automatisch voldaan is aan de voorwaarden voor de vrijstelling overdrachtsbelasting. De onderbouwing van de zakelijke overwegingen blijft dus van groot belang, zelfs als voor de vennootschapsbelasting al schriftelijk is toegezegd dat de faciliteit van toepassing is.
Ik verwacht dat er de komende tijd de nodige transacties plaatsvinden met onroerende zaken, zeker met het oog op de aangekondigde verhoging van de overdrachtsbelasting. U doet er goed aan om te onderzoeken of u mogelijkheden heeft om overdrachtsbelasting volledig te voorkomen.
