Steeds meer mensen verhuren de eigen woning: een kamer aan een student, een appartement of zelfs de hele woning aan toeristen. In studentensteden is het vanwege de kamernood helemaal aantrekkelijk om een kamer te verhuren aan studenten.
Deze verhuur is niet altijd zonder fiscale gevolgen. De gevolgen kunnen zelfs zo nadelig zijn, dat de verhuur niet meer voordelig is.
Kan alle rente nog wel worden afgetrokken?
Dat verschilt per soort verhuur. Bij doorlopende verhuur van een kamer kan soms gebruik worden gemaakt van de kamerverhuurvrijstelling, zodat de rente afgetrokken kan worden. Maar bij te hoge huur of als het gaat om zelfstandige woonruimte kan een deel van de rente niet worden afgetrokken. Bij tijdelijke verhuur via Airbnb kan de rente meestal wel afgetrokken worden.
Als uw klant u vraagt om een advies over verhuur van de eigen woning, controleer dan dus eerst de fiscale gevolgen. Zo kan hij bij het bepalen van de huurprijs rekening houden met eventueel verlies van renteaftrek of te betalen belasting over de huur.
Welke verschillende vormen van verhuur van de eigen woning zijn er en wat zijn de fiscale gevolgen ervan?
Eigenwoningregeling en verhuur van de woning
De eigen woning is de woning waarvan iemand eigenaar van is en waar diegene ook woont. In de belastingaangifte wordt een bepaald percentage van de WOZ-waarde van de woning bij het inkomen geteld (eigenwoningforfait). Heeft de eigenaar een lening afgesloten om het huis te kopen en/of te verbouwen, dan mag hij de betaalde rente over deze lening van het inkomen aftrekken. Dat is de ‘eigenwoningregeling’.
Woning tot eigen beschikking
Een voorwaarde om alle rente te kunnen aftrekken, is dat de hele woning tot de eigen beschikking staat om te wonen. Als de eigenaar (een deel) van de eigen woning verhuurt, dan kan het tot gevolg hebben dat hij de betaalde rente niet meer (helemaal) van het inkomen mag aftrekken.
Of de rente daadwerkelijk niet in aftrek komt is afhankelijk van 2 factoren:
- is het een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte
- vindt de verhuur tijdelijk of voor langere duur plaats
Verhuur studentenkamer
Meestal wonen studenten in aparte studentenhuizen, toch komt het ook voor dat particulieren kamers in hun eigen woning ter beschikking stellen aan één of meer studenten.
Studenten wonen meestal voor langere tijd in een kamer. Vaak blijven ze zelfs tijdens hun hele studie in dezelfde kamer wonen.
Heeft de studentenkamer een eigen voordeur, een eigen douchegelegenheid en keuken, dan is sprake van een zogenaamde zelfstandige woonruimte. Heeft de kamer deze voorzieningen niet, dan is het een onzelfstandige woonruimte.
Verhuur van onzelfstandige woonruimte
Bij verhuur van een onzelfstandige woonruimte in de eigen woning geldt een speciale regeling: de kamerverhuurvrijstelling.
Om deze regel toe te mogen passen, moeten zowel de eigenaar van het huis als de huurder van de kamer op het adres van de woning staan ingeschreven. Verder mag de ontvangen huur niet hoger zijn dan € 5.246 (in 2018). Het gaat om de huur inclusief een eventueel ontvangen vergoeding voor energie, gebruik meubilair en dergelijke.
Voldoe je aan deze voorwaarden, dan hoeft de ontvangen huur niet te worden aangegeven. De normale regels voor de eigen woning kunnen voor het hele huis worden toegepast. De betaalde rente is dus helemaal aftrekbaar.
Hoge huur of zelfstandige woonruimte
Maar als de eigenaar teveel huur ontvangt of een zelfstandig deel van het huis verhuurt, dan is de eigenwoningregeling voor het verhuurde deel niet van toepassing. Hij geeft dan de waarde van het gedeelte dat verhuurd is en een even groot deel van de eigenwoningschuld, aan in box 3. De rente over het verhuurde deel mag hij niet aftrekken.
Verhuur via Airbnb
Airbnb is een online marktplaats voor de verhuur en boeking van privé-accommodaties. Voor woningbezitters kan het verhuren via Airbnb of op een vergelijkbare manier een mooi financieel extraatje zijn; als men zelf op vakantie gaat, of een weekendje weg, kan de eigen woning worden verhuurd.
Rente aftrekbaar en inkomsten uit tijdelijke huur
Bij Airbnb wordt (een deel van) de woning steeds alleen tijdelijk verhuurd. Bij tijdelijke verhuur blijven de gewone regels voor de eigen woning van toepassing. Het eigenwoningforfait wordt dus bij het inkomen geteld en de betaalde rente is aftrekbaar.
Wel is 70% van de ontvangen huur belast als ‘inkomsten uit tijdelijke verhuur’. Deze inkomsten worden bij het inkomen in box 1 geteld. De ontvangen huur is de berekende huurprijs, verminderd met de kosten.
Kosten van verhuur
Deze kosten zijn bijvoorbeeld het gas- en elektriciteitsverbruik van de huurder. Kosten gemaakt om de verhuur van de kamer onder de aandacht te brengen zoals advertentiekosten en provisie zijn ook aftrekbaar. Verleent de verhuurder extra service waarvoor hij een vergoeding vraagt, zoals schoonmaken en wassen, dan mag hij dit deel van de huurvergoeding ook aftrekken. Onderhoudskosten, afschrijving en vaste lasten mogen niet worden afgetrokken.Mogelijk vind je dit ook interessant:
