Hoogleraar economie Raymond Gradus (VU) schrijft dat het DNB-plan voorbij lijkt te gaan aan het eigenwoningforfait. Het plan vereist extra compensatie en heeft forse herverdeeleffecten.
Overheveling
De subsidies voor het eigenwoningbezit moet worden beperkt volgens De Nederlandsche Bank (DNB). De maatregel die het meest opviel is de overheveling van het eigen huis van box 1 naar box 3 van de loon- en inkomstenbelasting. Dit betekent dat de vermogens die huiseigenaren opbouwen in de eigen woning voortaan belast worden. Deze maatregel moet de ongelijkheid met huurders opheffen van wie het volledige vermogen in box 3 wordt belast.
De loon- en inkomstenbelasting kent sinds jaar en dag een eigenwoningforfait, gebaseerd op het genot dat een woningbezitter geniet, maar DNB lijkt hieraan voorbij te gaan. Tegenwoordig kent het eigenwoningforfait een sterk progressieve staffel, aldus het FD.
Huiseigenaren met een woning met een waarde van meer dan één miljoen euro, moeten sinds 2016 2,53% van deze waarde bijtellen bij de belasting. Deze overgang naar box 3 heeft voor deze huiseigenaren nauwelijks consequenties. Jaarlijks moet 1,2% van de woningwaarde aan belasting worden betaald, ervan uitgaande dat zij in de hoogste schrijf van loon- en inkomstenbelasting zitten en bijna geen hypotheekschuld kennen. Dit kan je vergelijken met de effectieve vermogensrendementsheffing in box 3.
Het eigenwoningforfait is vanaf een waarde van 75.000 tot één miljoen euro, 0,5%, en daarvoor loopt dit tarief snel af. Dus veel huiseigenaren worden geconfronteerd met een bijtelling van iets minder dan 0,5% van de WOZ-waarde. Het zou betekenen dat zij vier keer zo hoge woningbelasting moeten gaan betalen wanneer de overheveling naar box 3 zou plaatsvinden.
Maatregelen
De eerste maatregelen tegen de hoge Nederlandse hypotheekschuld werden genomen in 2013. Nieuwe hypotheekhouders werden verplicht om annuïtair af te lossen. Daarnaast werd het marginale tarief waartegen de hypotheekrente maximaal mag worden afgetrokken sinds 2014 jaarlijks verlaagd met 0,5 procentpunt. Kabinet-Rutte III heeft dit tijdspad versneld omdat het 30 jaar zou duren voordat men op het tarief van de eerste schijf is. Dit marginale tarief wordt nu jaarlijks verlaagd met 3,0 procentpunt en zal in 2023 worden bereikt.
Huiseigenaren met hypotheek zullen door deze genoemde sociale vlaktaks steeds minder mogelijkheden tot aftrek hebben. Ook gaan huiseigenaren met een bijna afgelost huis meer belasting betalen door de (geleidelijke) afschaffing van de Wet Hillen. Door Rutte III is ter compensatie het eigenwoningforfait (villa’s uitgezonderd) verlaagd met 0,25%.
De langzame afschaffing van de Wet Hillen in 30 jaar is voor DNB een doorn in het oog. In de studie geeft DNB aan dat pas in 2048 het saldo tussen eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek volledig belast wordt. Maar dat is geen argument voor overheveling naar box 3. Het tijdspad van de afbouw van de Wet Hillen kan net als in 2017 versneld worden, waarmee een omvangrijke en complexe belastinghervorming vermeden kan worden.
Varianten
De notitie van DNB schiet op dit punt tekort. Varianten worden doorgerekend van overheveling naar box 3 met een terugsluis via een verlaging van de eerste schijf. De meerderheid van de huishoudens zou volgende de statistische koopkrachtcijfers erop vooruit kunnen gaan. In de eerste variant worden lagere inkomens ontzien door de schijven in box 3 te verlengen, maar dit heeft als nadeel dat huurders amper vermogensbelasting gaan betalen.
In de tweede variant gaan (effectieve) tarieven in box 3 naar beneden, maar hierdoor wordt de opbrengst van de vermogensbelasting zonder het huis fors lager en dit zal tot meer arbitrage leiden. Het is gunstig voor eigenaren die al fiscale aftrek hebben genoten, en niet voor toekomstige huiseigenaren, om gedeeltelijk te de-fiscaliseren. Hoe je het ook wendt of keert: er zijn forse herverdeeleffecten en er zal extra compensatie moeten komen.
Hypotheekrenteaftrek
Wat het meest opvallend is, is de voorspelling van DNB dat de huizenprijsgroei gematigder zal worden met deze hervorming naar box 3. Het is namelijk nog maar de vraag of deze huizenprijzen de DNB-modellen zullen volgen. In het Verenigd Koninkrijk en in Zweden, waar de hypotheekrenteaftrek is afgeschaft zijn de huizenprijzen aanzienlijk gedaald. De recessie is daardoor in die landen aanmerkelijk verdiept, toont wetenschappelijk onderzoek aan.
Deze effecten vragen vooral voor het afmaken van de reeds in gang gezette hervormingen op de woningmarkt. En niet om een complexe overheveling van de eigen woning naar box 3 waarvan de gevolgen niet te overzien zijn, aldus Gradus.
