De recente aankondiging van de coalitie om de huren voor sociale huurders in 2025 en 2026 te bevriezen, heeft uiteenlopende reacties losgemaakt binnen de woningmarkt. Waar huurdersorganisaties, zoals de Woonbond, in eerste instantie spraken van een “groot succes”, waarschuwen woningcorporaties voor ingrijpende consequenties op de investeringscapaciteit en daarmee de beschikbaarheid en kwaliteit van sociale huurwoningen.
Positieve ontvangst bij Woonbond
Voor sociale huurders van woningcorporaties betekent de huurbevriezing van de sociale sector een directe lastenverlichting. Daarnaast wordt in 2026 de huurtoeslag eenmalig verhoogd om huishoudens te ondersteunen voor de gestegen kosten. Door de coalitie wordt deze laatste maatregel, bij monde van Geert Wilders, ook wel de ‘boodschappenbonus’ genoemd.
De huurbevriezing voorkomt een huurstijging van circa 5% voor sociale huurders, wat met name na de forse huursprongen in 2024 als welkom wordt ervaren. De Woonbond stelt dat het kabinet hiermee eindelijk oog toont voor de koopkrachtproblemen van sociale huurders.
De Woonbond maakt zich wel zorgen over de reikwijdte van de maatregel. De bevriezing geldt niet voor huurders in de middenhuur en vrije sector, noch is duidelijk of deze ook van toepassing is op sociale huurders bij particuliere verhuurders.
Verhuurderzijde: forse impact op investeringscapaciteit
Woningcorporaties hebben zich zeer kritisch uitgelaten over de huurbevriezing. Volgens branchevereniging Aedes leidt de huurbevriezing tot een verlaging van de investeringscapaciteit van de sector van circa € 47,5 miljard tot 2030. Dit heeft directe gevolgen voor:
- Nieuwbouw: naar schatting zullen 170.000 geplande sociale huurwoningen niet gerealiseerd worden.
- Verduurzaming: circa 1,4 miljoen woningen lopen vertraging of annulering van verduurzamingsmaatregelen op.
Tegenover de huurbevriezing zet de coalitie de komende 3 jaar compensatie-bedragen voor de woningcorporaties die optellen tot circa € 1,1 miljard. Dit bedrag is daarmee slechts een druppel op de gloeiende plaat, want hiermee wordt maar 2,3% van het verlies aan investeringsruimte van woningcorporaties gecompenseerd.
Schoolvoorbeeld van korte termijn politiek
De maatregel is primair gericht op de korte termijn en koopkrachtbehoud van sociale huurders, maar negeert de structurele dynamiek van de woningmarkt. Door uitblijvende nieuwbouw zal de druk op de verder toch al schaarse woningvoorraad verder toenemen. Ook zullen onderhouds- en verduurzamingsprojecten stagneren, wat weer leidt tot hogere energielasten voor sociale huurders en vertraging van klimaatdoelstellingen. Tot slot valt niet uit te sluiten dat woningcorporaties gedwongen worden om sociale huurwoningen te verkopen, om financieel gezond te blijven. Dit lijken ons allemaal ongewenste uitkomsten.
Opmerkelijk is overigens dat de coalitie in de voorjaarsnota erkent dat de huurbevriezing en de eenmalige verhoogde huurtoeslag de overheid op lange termijn structureel € 492 miljoen aan huurtoeslag bespaart. De huurbevriezing en de ‘boodschappenbonus’ zijn dus feitelijk een bezuinigingsmaatregel, die door de woningcorporaties en haar (toekomstige) huurders worden betaald.
Coalitie stapt eenzijdig uit Nationale Prestatie Afspraken
De voorgestelde huurbevriezing raakt direct aan de eerder gemaakte Nationale Prestatieafspraken tussen het Rijk en de corporatiesector. Eind 2024 zijn er op de Woontop tussen Minister Keijzer (Volkshuisvesting) en de woningcorporaties hernieuwde afspraken gemaakt over het verduurzamen en bouwen van woningen. Daarbij is als grootste prioriteit benoemd het bouwen van sociale en middenhuurwoningen. Deze afspraken lijken nu eenzijdig door de coalitie overboord te worden gegooid.
De woningcorporaties staan niet alleen in hun kritische opstelling ten opzichte van de voorgestelde huurbevriezing. Zo hebben onder andere de Raad van State en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zich kritisch uitgelaten over het voorstel. Ook de Woonbond, in de basis wel blij met de bevriezing voor de huurders, vindt de voorgestelde compensatie voor corporaties veel te beperkt. De woonbond spreekt van ‘een verkleining van de sociale huursector’ en is van mening dat de belastingdruk van corporaties structureel zou moeten afnemen ter compensatie.
Fiscale context: toenemende druk op corporatiefinanciën
Woningcorporaties worden al jaren geconfronteerd met een hoge fiscale druk, onder meer via de vennootschapsbelasting (o.a. de ATAD-regels) en tot voor kort de verhuurderheffing. Er zijn natuurlijk meerdere vormen mogelijk om de woningcorporaties te compenseren (bijvoorbeeld door subsidies op bepaalde investeringen), maar de oplossing wordt veelal ook gezocht in de vennootschapsbelasting.
Naar aanleiding van alle kritiek op de compensatie voor de huurbevriezing, is op 18 april 2025 door Groen Links/PvdA een nota van wetswijziging ingediend. In deze nota van wijziging wordt onder andere voorgesteld om de corporaties te compenseren voor de huurbevriezing door de integrale belastingplicht voor woningcorporaties te schrappen. Hier werd op 23 april over gedebatteerd en op 24 april wordt er over gestemd.
In het (recente) verleden is, onder andere door Minister Keijzer en door meerdere Staatssecretarissen van Financiën, al herhaaldelijk aangegeven dat het schrappen van de vennootschapsbelastingplicht zowel financieel als vanuit staatssteunperspectief niet haalbaar is. Verder lijkt het ook op het inruilen van het ene probleem voor een ander probleem. Om deze wetswijziging te bekostigen moeten volgens hetzelfde wetsvoorstel namelijk weer allerlei andere regelingen, voor andere belastingplichtigen, worden aangepast, wat weer tot kritiek uit andere hoeken zal leiden.
De woningcorporaties wilden, om een gezond en duurzaam bedrijfsmodel te houden, ook voor de huurbevriezing overigens al graag dat de vennootschapsbelasting zou worden afgeschaft of verminderd. Wij merken op dat als de afschaffing slechts dient als compensatie voor de huurbevriezing, zij er alsnog niet op vooruitgaan qua investeringscapaciteit.
Conclusie: huurbevriezing sociale sector helpt alleen op korte termijn
De huurbevriezing in de sociale sector biedt op korte termijn verlichting voor huurders, maar leidt tot forse frictie op lange termijn. De maatregel vermindert de investeringsruimte van woningcorporaties substantieel en ondermijnt eerder gemaakte beleidsafspraken. Zonder aanvullende compensatie dreigt de sociale huursector structureel te worden uitgehold, met negatieve gevolgen voor de sociale huurders, woningzoekenden, duurzaamheid en betaalbaarheid.
Op basis van recente berichten uit de media lijkt ook het kabinet zich te realiseren dat deze maatregel -in haar huidige vorm- mogelijk averechts uitpakt. De coalitie gaat onder aanvoering van Minister Keijzer nog nader in overleg over hoe de compensatie voor de huurbevriezing er nu precies uit moet gaan zien.
Elke vorm van compensatie zal linksom of rechtsom weer ten koste gaan van andere belastingplichtigen. Beter ten halve gekeerd, dan ten hele gedwaald is een gezegde dat hier wat ons betreft van toepassing is. Wij stellen voor dat de coalitie weer bij zinnen komt en de voorgestelde huurbevriezing van de sociale sector alsnog terugdraait en de huurders alleen via een hogere huurtoeslag tegemoet komt.
Bas Cramer en Stefan Marcus zijn als fiscalist werkzaam bij Ymere en schrijven regelmatig over vastgoed en fiscaliteit voor nextens.nl.
Bezwaar maken tegen een belastingaanslag of beslissing?
Vanaf 2025 kan dit ook digitaal.
