De Hoge Raad heeft in de arresten van december 2021 en juni 2024 bepaald dat de box 3 wetgeving op onderdelen strijdig is met het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM). Het gevolg is dat aan box 3 beleggers compensatie moet worden geboden, indien zij aannemelijk maken dat ze een lager werkelijke rendement hebben behaald dan het forfaitaire box 3 rendement. De Hoge Raad heeft daarbij in haar arresten uitleg gegeven hoe het ‘werkelijk rendement’ bepaald moet worden. Iets wat feitelijk een taak is voor de wetgever.
Om de arresten en de daarin gegeven rechtsregels van de Hoge Raad te formaliseren, komt de wetgever op korte termijn met de Wet tegenbewijsregeling box 3. Wat ons betreft een goede gelegenheid om van “werkelijk rendement” naar echt werkelijk rendement te gaan.
Geen kostenaftrek
Een heikel punt voor veel vastgoedbeleggers in box 3, is de rechtsregel van de Hoge Raad hoe het werkelijk rendement moet worden bepaald bij de tegenbewijsregeling.
Bij het bepalen van het werkelijk rendement moet namelijk rekening worden gehouden met de ontvangen huuropbrengsten. Er mag echter geen rekening worden gehouden met gemaakte kosten. Zoals bijvoorbeeld onderhoud, verzekeringen en gemeentelijke belastingen (zoals OZB). Een uitzondering hierop betreft de rentelasten.
Op deze rechtsregel van de Hoge Raad is veel kritiek geuit. Zowel qua beleving (werkelijk rendement is helemaal geen werkelijk rendement) als qua onderbouwing. In het forfaitaire systeem van box 3 wordt voor het rendement van vastgoed gekeken naar de ontwikkeling van huizenprijzen. Deze houdt geen rekening met kosten, maar ook niet met de opbrengsten (huur). Het is daarom ons inziens vreemd dat de Hoge Raad bij het bepalen van het werkelijk rendement de ontvangen huur wel meeneemt, maar de kosten buiten beschouwing laat.
Ongerealiseerde waardeveranderingen
Ook moet bij het berekenen van het ‘werkelijk rendement’ rekening worden gehouden met ongerealiseerde waardeveranderingen. Het gaat daarbij zowel om waardedalingen als waardestijgingen. Ook hier is in de literatuur veel kritiek op geuit. Onder andere omdat wij in Nederland niet gewend zijn dat ongerealiseerde vermogensaanwas belast wordt.
Recent heeft de Hoge Raad in haar arresten van 20 december 2024 bepaald dat voor waardeveranderingen van woningen gekeken moet worden naar de WOZ-waarde. De WOZ-waarde aan het eind van het jaar moet worden vergelijken met de WOZ-waarde van het begin van het jaar. Voor het jaar 2025 wordt de waardeverandering dus bepaald door de WOZ-waarde 2026 te vergelijken met de WOZ-waarde 2025.
Voor de afgelopen jaren en naar verwachting ook voor de komende jaren zal dit voor vastgoed veelal gaan om waardestijgingen. Een belangrijke reden hiervoor is het woningtekort.
Geen compensatie
Voor veel vastgoedbeleggers zal het ‘werkelijk rendement’ door bovenstaande rechtsregels waarschijnlijk niet lager zijn dan het forfaitaire rendement. Dit betekent dat de tegenbewijsregeling hen niet helpt. Zij zullen dus nog steeds belasting betalen over een forfaitair en dus fictief rendement.
Wij verwachten dat er vastgoedbeleggers in box 3 zullen zijn, met een werkelijk rendement (rekening houdend met alle opbrengsten en kosten) lager dan het forfaitaire rendement en het ‘werkelijke rendement’ volgens de rechtsregels van de Hoge Raad. Zij zullen zich niet neerleggen bij bovenstaande conclusie. Doorprocederen tot het Europees Hof van de Rechten van de Mens (EHRM) is in die gevallen dan ook waarschijnlijk.
Hoop tegen beter weten in
Wij hopen dan ook dat de wetgever het heft in eigen handen neemt. En de tegenbewijsregeling zó vormgeeft dat het ‘werkelijk rendement’ ook echt het werkelijk rendement betreft.
Bij de invoering van het nieuwe box 3 stelsel (naar verwachting per 1 januari 2028) zal ook het werkelijk rendement (zowel opbrengsten als kosten) in de heffing worden betrokken, dus waarom dit nu ook niet invoeren?! Ook zal voor box 3 vastgoed waarschijnlijk een vermogenswinstprincipe gaan gelden (pas heffing bij verkoop) en niet een vermogensaanwasbelasting.
Hier bij de tegenbewijsregeling ook al vanuit gaan, zal het rechtsvaardigheidsgevoel van veel belastingbetalers zeker ten goede komen en waarschijnlijk rechtszaken voorkomen. Naar onze mening kunnen de mensen in de praktijk, de Belastingdienst en de rechtspraak hun tijd beter besteden.
Erg waarschijnlijk is het echter niet dat het kabinet dit zal doen. Het kabinet heeft namelijk recent aangekondigd voor de jaren 2026 en 2027 het forfaitaire rendement op overige bezittingen (onder andere vastgoed) om budgettaire redenen voor te verhogen met 1,78%. Dat lijkt ons een verkeerde insteek en wij verwachten dat dit voer is voor nog meer rechtszaken.
Wij pleiten er daarom voor om de budgettaire dekking elders te zoeken en een einde te maken aan de eindeloze box 3 saga: ga met de Wet Tegenbewijsregeling box 3 nou eindelijk eens van “werkelijk rendement” naar werkelijk rendement!
Bas Cramer en Stefan Marcus zijn als fiscalist werkzaam bij Ymere en schrijven regelmatig over vastgoed en fiscaliteit voor nextens.nl.
De Fiscale Kalender 2025
Wil jij het overzicht over alle belangrijke fiscale deadlines?
