We hebben eindelijk een nieuwe regering en uit het hoofdlijnenakkoord blijkt dat de regering ook de ‘wooncrisis’ wil aanpakken. Om de woningbouw aan te jagen, pleiten de partijen voor een coördinerende minister die moet kijken waar (en hoeveel) woningen gebouwd moeten worden. Er wordt daarnaast bevorderd dat woningcorporaties een grotere rol kunnen spelen in het (lage) middensegment. Van alle nieuwbouwprojecten moet voortaan 30 procent bestaan uit sociale huur. Ook moet twee derde van de nieuw te bouwen woningen betaalbaar zijn voor middeninkomens. Maar hoe moet dit lukken?
Er zal veel gebouwd moeten worden
Al jaren zijn betaalbare woningen in Nederland nauwelijks te vinden. De groeiende bevolking, lange bouwprocedures, toegenomen kosten en beperkte bouwgrond dragen hieraan bij. De komende jaren moeten veel woningen worden bijgebouwd en moeten bestaande woningen snel worden verduurzaamd om de ‘wooncrisis’ het hoofd te kunnen bieden. Met name bij sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen is veel meer vraag dan aanbod.
Corporaties bouwen 250.000 sociale huurwoningen
Aangezien woningcorporaties hun bestaansrecht ontlenen aan het zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met lagere inkomens, pakken zij deze handschoen graag op. In juni 2022 zijn de Nationale Prestatieafspraken ondertekend door het Rijk, de Woonbond, VNG en de woningcorporaties. Hierin is afgesproken dat er tot 2030 door corporaties maar liefst 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen gebouwd worden. De plannen vergden destijds een investering van ruim €108 miljard. De afspraken moeten de woon- en energiecrisis bestrijden en werkgelegenheid en de economie bevorderen.
‘Wooncrisis’ vraagt om extra financiële middelen
De economische omstandigheden zijn sinds het maken van de afspraken flink verslechterd, met name door de opgelopen bouwkosten en rente. In het hoofdlijnenakkoord van de nieuwe regering is hier gelukkig aandacht voor en is opgenomen dat er de nodige financiële middelen beschikbaar worden gesteld om de wooncrisis te verkleinen. De vraag is nu hoe deze middelen besteed kunnen worden.
Belastingcompensatie voor woningcorporaties
Een potentiële oplossing is het verlagen van de belastingdruk van woningcorporaties. Vanuit de Tweede Kamer bestaat hiervoor ook steun. Dit blijkt uit de aangenomen motie van Tweede Kamerlid Beckerman (SP) van 26 september 2023, waarin wordt gesteld dat woningcorporaties linksom of rechtsom gecompenseerd moeten worden voor de vennootschapsbelastinglast.
Woningcorporaties betalen relatief veel vennootschapsbelasting
Ondanks het lagere rendement van sociale (verhuur)projecten, betalen woningcorporaties relatief veel vennootschapsbelasting. De oorzaken van de hoge vennootschapsbelastingdruk bij woningcorporaties, die oploopt tot € 1.5 miljard in 2027, zijn:
- De afschrijvingsbeperking tot de WOZ-waarde;
- Het verbod op het afwaarderen van een onrendabele top;
- Het niet kunnen afwaarderen van woningen bij sloop;
- De rente-aftrekbeperking tot 20% (strak wellicht 25%) van de fiscaal gecorrigeerde winst van artikel 15b.
Mogelijk ongeoorloofde staatssteun
Woningcorporaties betalen feitelijk vennootschapsbelasting over een fictieve winst. Woningcorporaties vrijstellen van vennootschapsbelasting voor hun maatschappelijke taak zou een fundamentele ingreep zijn, waarbij inmiddels verschillende keren door Den Haag is aangegeven dat hiervoor een risicovolle aanvraag in Brussel nodig is vanwege mogelijk ongeoorloofde staatssteun.
Hetzelfde geldt voor het uitzonderen van woningcorporaties van de renteaftrekbeperking van artikel 15b. In zijn recente antwoorden op de Kamervragen Fiscale beleids- en uitvoeringsagenda d.d. 31 mei 2024 heeft de staatssecretaris Fiscaliteit en Belastingdienst ook over het herintroduceren van een herbestedingsreserve zijn bedenkingen over geuit.
Herbestedingsreserve niet per se staatssteun
Erg zonde dat deze mogelijkheid, op basis van een zeer beperkte toelichting, ook als staatsteunrisico wordt beschouwd. In onze beleving bestaan er wel degelijk mogelijkheden om de herbestedingsreserve zodanig vorm te geven dat deze niet als staatssteun wordt beschouwd. Het kan een interessante fiscale faciliteit zijn om Algemeen Nut Beogende Instellingen (waar ook woningcorporaties onder vallen) toe te staan hun fiscale winst geheel of gedeeltelijk te reserveren voor kwalificerende herbestedingen – bijvoorbeeld investeringen die bijdragen aan het oplossen van de wooncrisis en/of het verduurzamen van het woningbezit – waarover zij dan vervolgens geen of beperkter vennootschapsbelasting hoeven te betalen.
Het Rijk houdt op deze manier de regie en kan, door in te vullen wat precies onder deze kwalificerende investeringen dient te worden verstaan, feitelijk de richting van de investeringen van de woningcorporaties beïnvloeden. De woningcorporaties krijgen op hun beurt extra investeringsruimte om hun doelen te verwezenlijken en kunnen zo bijdragen aan het beteugelen van de wooncrisis.
Staatssecretaris ziet mogelijkheden
De regering lijkt de nodige varianten om de vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties te beperken als mogelijk staatssteunrisico te beschouwen. In zijn beantwoording stelt de staatssecretaris dat er eventueel wel mogelijkheden zijn om een subsidie of aftrekpost in de vennootschapsbelasting voor verduurzaming in te voeren. Deze maatregelen zouden passen binnen de klimaatbepalingen van de Algemene Groepsvrijstellingsverordering staatssteun en zouden daardoor zonder verdere Europese inmenging kunnen worden ingevoerd.
Wij zijn erg benieuwd of en op welke wijze de woningcorporaties straks bij het daadwerkelijke regeerakkoord tegemoet gekomen zullen worden.
Bas Cramer en Stefan Marcus zijn fiscalist bij Ymere en schrijven voor Nextens fiscale software.
Ja, ik wil ook exact weten waar ik aan toe ben!
