Met de introductie van het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2% en 0% voor woningen had de wetgever het doel om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Om vastgoedbeleggers dit voordeel te beletten, geldt met ingang van 1 januari 2021 als extra voorwaarde dat de woning door de koper anders dan tijdelijk als hoofdverblijf moet worden gebruikt.
Wat onder de kwalificatie ‘woning’ moet worden verstaan heeft tot veel jurisprudentie geleid. Bovengenoemde extra voorwaarde leidt helaas opnieuw tot rechtszaken. Hieronder een bloemlezing en een oproep tot wetswijzing.
Kluspandarrest
Op 24 februari 2017 oordeelde de Hoge Raad dat een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd, wordt gelijkgesteld met een woning. In het zogenaamde Kluspandarrest van 29 november 2019 oordeelde de Hoge Raad dat het 2%-tarief ook al kan worden toegepast als een onroerende zaak die oorspronkelijk niet als woning is gebouwd tijdens het transformatieproces naar woningen wordt verkregen, mits op het verkrijgingsmoment er reeds opbouwwerkzaamheden hebben plaatsgevonden die gaan leiden tot de (op)levering van een woning.
Verlaagde tarief voor bouwval
Op 20 februari 2020 oordeelde het Hof ’s-Hertogenbosch dat een sterk vervallen onroerende zaak zonder dakconstructie die naar zijn aard was bestemd voor bewoning, de kwalificatie ‘woning’ behield. De aard van de onroerende zaak was niet verloren gegaan door de ernstige schade en verval. Het gegeven dat de onroerende zaak na verkrijging is gesloopt en op het perceel een nieuwe woning is gebouwd, doet daar niet aan af.
Kwalificatie woning na verkaveling
Rechtbank Gelderland oordeelde op 4 november 2022 dat door de verkaveling van een voormalige woning in 9 afzonderlijke kavels en de daaropvolgende verkoop daarvan, de voormalige woning heeft opgehouden te bestaan. Kopers hebben geen woning verkregen, maar een perceel met enige bebouwing erop. Onder deze omstandigheden is er geen sprake van een verkrijging van een woning.
Sloopwoning is geen hoofdverblijf
Op 4 januari 2024 oordeelde Rechtbank Zeeland-West-Brabant dat het verlaagde overdrachtsbelastingtarief niet van toepassing is bij de aankoop van een voor sloop bestemde en vervolgens nog te realiseren woning. Vanaf 2021 is het tarief van 2% immers alleen nog van toepassing als de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt wordt. Aangezien de koper niet gaat wonen in de verkregen (nog te slopen) woning, is hier geen sprake van.
Conclusie
De belastingdienst heeft in haar vragen en antwoorden van 22 maart 2021 aangegeven dat ook als de koper de woning eerst nog enige tijd gaat verbouwen, koper een beroep kan doen op de startersvrijstelling of het 2%-tarief. Na de voltooiing van de verbouwing moet de woning dan wel daadwerkelijk als hoofdverblijf gebruikt gaan worden. Waarom er een onderscheid moet gelden tussen slopen en verbouwen van een bestaande woning, is naar mijn mening in strijd met de doelstelling van de wetgever.
Om toch recht te doen aan deze doelstelling wil ik hierbij nogmaals pleiten voor een wetswijziging waarbij het objectieve criterium wordt vervangen. Dit in lijn met het per 1 januari 2017 ingevoerde subjectieve begrip bouwterrein voor de omzetbelasting. Artikel 14, lid 2, Wet BRV zou dan als volgt kunnen luiden: ‘[..]. Onder woningen worden begrepen onroerende zaken die kennelijk bestemd zijn om te worden bewoond’.
drs. Jan Plat is partner en als btw-adviseur werkzaam bij Contaxus Belastingadviseurs & Accountants te Volendam
