In de Wet inkomstenbelasting 2001 is geregeld dat woningen, anders dan de eigen woning, in box 3 moeten worden aangegeven tegen WOZ-waarde. Voor verhuurde woningen met huurbescherming mag rekening worden gehouden met een waardedrukkende factor, de leegwaarderatio. Met ingang van 2023 is de leegwaarderatio versoberd. De percentages waarmee de belastingplichtige de WOZ-waarde moet vermenigvuldigen zijn flink verhoogd. Daarnaast is de leegwaarderatio bij tijdelijke huurcontracten (lees: huurcontracten van maximaal 2 jaar) uitgesloten en geldt bij verhuur aan gelieerde partijen effectief geen leegwaarderatio meer.
Arrest Hoge Raad uit 2015
In 2015 kwam een geschil voor de Hoge Raad waarbij belastingplichtige stelde dat de waardering op WOZ-waarde, rekening houdende met de leegwaarderatio, leidde tot een te hoge waardering van verhuurde woningen. De Hoge Raad oordeelde in deze casus dat de wetgever met de leegwaarderatio heeft beoogd om de werkelijke waarde van verhuurde woningen te benaderen. Wanneer de toepassing van de leegwaarderatio leidt tot een waarde die in betekenende mate afwijkt van de waarde in het economisch verkeer, dient de leegwaarderatio buiten toepassing te blijven. In dat geval mag uitgegaan worden van de werkelijke waarde in het economisch verkeer van de verhuurde woningen op WOZ-waardepeildatum. Met ‘in betekenende mate afwijken’ wordt een afwijking van meer dan 10% bedoeld. De werkelijke waarde in het economisch verkeer kan bijvoorbeeld aangetoond worden middels een taxatierapport.
Relevantie met ingang van 2023
Tot en met 2022 werd gerekend met een fors hogere waardedrukkende factor voor verhuurde woningen dan met ingang van 2023 het geval is. Tot en met 2022 kwam het derhalve minder vaak voor dat de werkelijke waarde in het economisch verkeer met meer dan 10% afweek van de waardering op WOZ-waarde, rekening houdend met de leegwaarderatio.
Sinds de versobering van de leegwaarderatio is de waardedrukkende factor voor verhuurde woningen gering, danwel nihil. Als gevolg hiervan zal het in de praktijk vaker voorkomen dat de werkelijke waarde in het economisch verkeer met meer dan 10% afwijkt van de waardering op grond van WOZ-waarde vermenigvuldigd met de leegwaarderatio.
Conclusie
Het arrest van de Hoge Raad is door de versobering van de leegwaarderatio ineens een stuk relevanter geworden voor de praktijk. Het zal met ingang van 2023 namelijk veel vaker voorkomen dat de werkelijke waarde in het economisch verkeer met meer dan 10% afwijkt van de waardering op WOZ-waarde vermenigvuldigd met de leegwaarderatio. Mijn advies voor de aangifte inkomstenbelasting 2023 is dan ook om in kaart te brengen of de waarde van verhuurde woningen in betekenende mate afwijkt van de waardering op WOZ-waarde, vermenigvuldigd met de leegwaarderatio. Het dient hierbij te gaan om de waarde op WOZ-waardepeildatum. Voor de aangifte inkomstenbelasting 2023 is de taxatiewaarde per 1 januari 2022 van belang.
De auteur drs. C.N. (Kees) Kwakman is als belastingadviseur werkzaam bij Contaxus Belastingadviseurs & Accountants te Volendam
