Nadat de Hoge Raad in 2021 de bestaande vermogenstaks afschafte, werkt de politiek aan een belasting op daadwerkelijk behaalde opbrengsten uit vermogen. Het belasten van vastgoed is een uitdaging, waarbij een expert een afzonderlijke belastingbox voor onroerende zaken voorstelt, terwijl de staatssecretaris overweegt om vastgoed in box 1 te belasten in plaats van box 3.
Duurzaam alternatief
Momenteel koerst het kabinet op een vermogensaanwasbelasting als een duurzame vervanging van de vermogensrendementsheffing. Deze belasting heeft de werkelijke behaalde opbrengsten uit vermogen als basis, inclusief directe inkomsten zoals rente op spaartegoeden, aandelen dividend en huurinkomsten uit vastgoed, evenals nog niet gerealiseerde winsten door de waardeverandering van effecten en onroerend goed.
Box 4
Het bepalen van de waardeontwikkeling van vastgoed is ingewikkeld, omdat vakantiehuizen, beleggingspanden, bedrijfsgebouwen en stukken land die als belegging worden gehouden, sterk kunnen verschillen in waarde. Dit hangt af van de locatie in Nederland en stelt de fiscus voor een uitdaging om voor elke onroerende zaak de prijsbewegingen te bepalen en deze in te vullen in de belastingaangifte.
Vastgoedhoogleraar Tom Berkhout stelt voor om dit probleem op te lossen door een aparte belastingbox te introduceren voor onroerend goed. Berkhout is voorzitter van het vastgoedkenniscentrum van de Belastingdienst en lanceert zijn plan voor de nieuwe ‘box 4’ op persoonlijke titel in het Nederlandse Tijdschrift voor Fiscaal Recht (NTFR).
Register Belastingadviseurs
Staatssecretaris Marnix van Rij (Fiscaliteit, CDA) heeft vorige week voorgesteld om al het inkomen uit particulier vastgoed in box 1 te belasten. Momenteel valt het inkomen uit werk en eigen woning in deze box. Volgende week zal Van Rij overleggen met de Tweede Kamer over de invulling van de vermogenstaks op basis van werkelijke rendementen, met als beoogde invoerdatum 1 januari 2027.
Om de keuzemogelijkheden verder uit te breiden, stelt de beroepsorganisatie Register Belastingadviseurs voor om de hele vermogenstaks vanaf dat jaar over te hevelen naar box 1, waarbij box 3 kan worden afgeschaft.
Betalingsproblemen
Vorig jaar presenteerde Van Rij zes varianten om vastgoed onder de nieuwe box 3-heffing te laten vallen, maar volgens Berkhout bewijst dit dat er geen bevredigende oplossing is voor vastgoed in die box. Het vastgoed dreigt daardoor een spelbreker te worden voor de beoogde vermogensaanwasbelasting. Bovendien kan een vermogensaanwasbelasting voor vastgoed tot liquiditeitsproblemen leiden, aldus Berkhout.
Als bijvoorbeeld de eigenaar van een vakantiehuis met weinig vermogen en inkomen belasting moet afdragen over de waardestijging van zijn recreatiewoning, liggen betalingsproblemen op de loer. De woning kan namelijk niet gedeeltelijk worden verkocht om de belastingaanslag te voldoen, zoals dat wel kan bij een effectenportefeuille.
Optisch nadeel
Berkhout betoogt dat vastgoed een probleem vormt voor de beoogde vermogensaanwasbelasting vanwege de moeilijkheid om de waardeontwikkeling van onroerend goed vast te stellen en het potentiële gebrek aan liquide middelen om de belastingaanslag te voldoen. Dit maakt de vermogensaanwasbelasting voor vastgoed juridisch kwetsbaar. Een vierde belastingbox, Box 4, zou een jaarlijkse platte vermogensbelasting zijn op de vermogenswaarde van onroerend goed. Berkhout heeft berekend dat een tarief van 1% voor zo’n belasting voldoende is om de bijdrage van vastgoed aan de box 3-opbrengst op peil te houden. Hoewel het toevoegen van een nieuwe belastingbox het belastingsysteem verder rommelig maakt, ziet Berkhout dit slechts als een optisch nadeel.
Fiscale Kennisprijs 2023
